Депутат Милли Меджлиса Захид Орудж выступил за совершенствование законодательства, регулирующего изъятие недвижимости для государственных нужд и выплату компенсаций собственникам. По его мнению, в Азербайджане необходимо установить единые и прозрачные критерии оценки сносимого жилья, определить правила предоставления равноценной недвижимости, урегулировать статус строений без документов и предусмотреть гарантии на случай незавершения строительных проектов.
Об этом депутат заявил на заседании парламента в ходе обсуждения законопроекта о внесении изменений в Гражданский кодекс и закон «Об изъятии земель для государственных нужд».
Компенсации и затягивание строительных проектов
Захид Орудж отметил, что предлагаемые изменения охватывают не только дороги государственного значения, но и другие объекты инфраструктуры. В их числе — тоннели и линии метро, магистральные нефтегазопроводы, высоковольтные электросети, канализационные и другие гидротехнические сооружения, железнодорожные и трамвайные линии.
Вместе с тем депутат подчеркнул необходимость разграничить процедуры изъятия недвижимости для государственных нужд и правила, применяемые при реализации частными инвесторами проектов жилищного и иного строительства.
По словам Оруджа, неопределённость законодательства в сфере отчуждения собственности приводит как к спорам вокруг размеров компенсаций, так и к нарушениям прав собственников. В результате затягиваются переговоры и сроки реализации строительных проектов.
Он напомнил, что Конституционный суд обращал внимание на пробелы и неоднозначность действующих норм и направлял в Милли Меджлис предложения по совершенствованию законодательства.
«Если государство или частные компании договариваются с семьями, берут на себя обязательства по предоставлению жилья или аренды и вкладывают миллионы манатов в проектирование, переселение, оборудование и выплату процентов по кредитам, строительный процесс не должен задерживаться на годы из-за невозможности договориться с одним или двумя собственниками», — отметил депутат.
Орудж также указал на планы масштабного обновления жилищного и строительного фонда Баку до 2040 года, предусмотренные генеральным планом столицы. По его мнению, пробелы в правилах определения компенсаций и предоставления равноценного имущества могут создавать искусственные препятствия для обновления городской застройки.
Пять предложений депутата
Захид Орудж представил пять направлений, по которым, по его мнению, необходимо совершенствовать регулирование сноса и компенсации недвижимости.
1. Единые и прозрачные правила расчёта компенсаций
Депутат предложил разработать единые критерии определения размера компенсации для собственников, чья недвижимость подлежит сносу.
По его мнению, Кабинет министров мог бы утвердить шкалу оценки, правила применения рыночных цен, дифференцированные тарифы для разных территорий, а также механизмы пересмотра компенсаций с учётом инфляции и изменения строительных расходов.
Открытые и понятные критерии позволили бы сократить число споров и сделать процедуру более предсказуемой как для собственников, так и для застройщиков.
2. Чёткие правила предоставления жилья взамен сносимого
Вторым важным вопросом депутат назвал определение площади и характеристик недвижимости, предоставляемой взамен снесённого жилья или коммерческого объекта.
По его словам, существующие подходы, предполагающие учёт количества комнат, общей площади или предоставление дополнительной площади, в отдельных случаях допускают неоднозначное толкование. Это создаёт условия для субъективных решений и затягивает заключение соглашений между собственниками и застройщиками.
Орудж предложил согласовать нормы Градостроительного и строительного кодекса с жилищным и гражданским законодательством.
В частности, необходимо установить минимальные гарантии в отношении порядка расчёта площади, различий между жилыми и нежилыми помещениями, качества нового жилья, сроков передачи недвижимости и ответственности за задержку.
При этом, подчеркнул депутат, законодательство должно защищать обе стороны: препятствовать как необоснованным требованиям собственников, так и произвольному выдвижению условий со стороны компаний.
3. Независимое измерение фактической площади недвижимости
Отдельно Орудж остановился на проблеме определения фактической площади сносимых объектов.
По его словам, необходимо чётко регламентировать порядок учёта балконов, подвалов, вспомогательных помещений, веранд, ограждений, пристроек, лёгких конструкций и коммерческих объектов. Для каждой категории должны быть определены правовой статус и технические критерии оценки.
Депутат считает важным предусмотреть независимые измерения и оценку с участием аккредитованных государством специалистов, а также оформление результатов с помощью фотографий и электронных актов.
Он подчеркнул, что нельзя автоматически приравнивать незаконные пристройки, возведённые после объявления о сносе с целью увеличить компенсацию, к фактически существовавшим десятилетиями жилым помещениям, сложившееся использование которых длительное время признавалось государством.
4. Определение статуса недвижимости без государственной регистрации
Четвёртым направлением депутат назвал решение вопроса с недвижимостью, права на которую не зарегистрированы в государственном реестре.
По мнению Оруджа, такие объекты необходимо разделить на несколько категорий. В частности, речь идёт о строениях, регистрация которых не завершена по техническим причинам, объектах с юридическими основаниями для пользования, фактически сложившемся проживании, на которое государство длительное время не реагировало, и недавно возникших случаях незаконного захвата земель.
Дифференцированный подход, считает депутат, позволил бы разграничить вопросы права собственности, законных ожиданий граждан и социальных гарантий при переселении.
5. Финансовые гарантии на случай незавершения строительства
Пятым вопросом Орудж обозначил судьбу соглашений с собственниками, если строительный проект будет приостановлен или не завершён.
По его словам, для крупных проектов можно предусмотреть дополнительные обязательства государственных органов по контролю и информированию граждан, если это будет установлено соответствующими правовыми актами и законодательством.
Кроме того, депутат предложил рассмотреть использование банковских гарантий, страхования и других финансовых механизмов, которые позволили бы обеспечить завершение строительства и защитить интересы собственников.
Координация ведомств и поддержка законопроекта
Захид Орудж отметил, что при совершенствовании законодательства можно изучить опыт Германии и Великобритании в регулировании аналогичных процессов.
Он также обратил внимание на необходимость координации между государственными структурами, участвующими в строительных и инфраструктурных проектах. По мнению депутата, для устранения неопределённости и задержек можно рассмотреть создание специальной комиссии.
Орудж упомянул и о новом президентском указе, направленном на устранение неопределённости и ускорение строительных процессов, отметив необходимость дальнейших согласованных действий соответствующих органов.
В завершение выступления депутат заявил, что предлагаемый законопроект будет способствовать развитию транспортной инфраструктуры, и сообщил о намерении проголосовать за него.
