COP29
Назван один из эффективных путей борьбы с незаконным сносом жилых домов. Адвокат Акрам Гасанов рекомендует всем, кто стал или может стать жертвой произвола со стороны жилищно-строительных кооперативов, больше не судиться с застройщиками, а прямиком подавать в суд на исполнительную власть.
Отметим, что многие годы в Азербайджане существует проблема незаконного сноса жилых зданий, вопреки желанию и требованиям владельцев жилья. Застройщики, чтобы ускорить процесс выселения, нагло сносят дома, где продолжают жить люди, таким образом, делают их жизнь невыносимой, вынуждая жильцов оставить свои дома и довольствоваться лишь теми условиями, что предлагают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Кооперативы отключают воду, свет, газ, сносят часть зданий, из-за чего хозяевам квартир не остается ничего, кроме как согласиться на условия застройщика. И даже обращения в суды против строительных кооперативов часто не дают положительных результатов. Но решение есть. Адвокат предлагает обращаться с исками не к застройщикам, а к исполнительной власти, и объясняет почему.
По словам Гасанова, все начинается с того, что исполнительная власть выдает жилищно-строительному кооперативу разрешение на строительство на земельном участке, который находится под определенным многоэтажным зданием. Застройщику предстоит разрушить здание и построить на его месте новое. Но, по закону, застройщик может реализовать свои планы лишь в том случае, если получит на то согласие всех владельцев жилья многоквартирного дома.
«Во-первых, городская исполнительная власть не имеет права выдавать подобного рода разрешения. Это очень важный момент, потому что земельный участок, который находится под многоэтажными зданиями, по закону, числится в пользовании собственников квартир этого здания, о чем четко прописано в Гражданском кодексе Азербайджана. А как может один и тот же земельный участок одновременно находиться у собственников квартир и у строительной компании? То есть городская исполнительная власть не имеет права передавать недвижимость жильцов во владение ЖСК, это могут сделать только сами жильцы. Исполнительная власть, если выдает такие разрешения, то нарушает право собственности граждан», — говорит адвокат.
Кроме того, продолжил собеседник, даже если предположить наличие такого права у застройщика, согласно тому же Гражданскому кодексу, необходимо зарегистрировать это право в Государственном реестре недвижимости. Однако этого не произойдет, поскольку Госреестр недвижимости никогда этого не сделает. В электронной системе четко отмечается, что многоэтажное здание находится в пользовании у жильцов.
Адвокат отметил, что исполнительная власть не вправе выдавать разрешение на снос здания, даже если оно находится в аварийном состоянии или истек срок его эксплуатации. Этим полномочием обладает Министерство по чрезвычайным ситуациям. По Градостроительному кодексу, если здание является аварийным, то МЧС должно обратиться в суд для того, чтобы снести дом, в котором опасно жить. Но, как правило, МЧС не выносит постановлений о том, что здание аварийное, не желая брать на себя лишнюю ответственность. Если сносят здание, в котором живут люди, их нужно потом обеспечить жильем.
«Что происходит дальше. С незаконным распоряжением строительная компания приходит к жильцам и требует согласия обитателей на снос здания, обещая построить на его месте новое, в котором даст квартиру побольше. Вдобавок строительная компания обещает оплачивать съемное жилье для жильцов снесенного здания, пока ведется строительство нового дома на месте прежнего. Какие-то жильцы на это соглашаются, а какие-то — нет. Что сказано в распоряжении городской исполнительной власти? Что строительная компания должна сделать это по согласованию с жильцами. Это означает, что согласие должны дать все. Даже если один человек будет против, сносить здание нельзя. Но вот что происходит на практике: строительная компания, не дожидаясь согласия жильцов, уже приступает к разрушению — сносит, отключает воду, электричество. То есть делает жизнь остальных жильцов невыносимой», — говорит адвокат.
Как правило, между строительной компанией и не желающими съезжать владельцами недвижимости начинается судебный процесс. Часто строительные компании сами же подают в суд на жильцов и даже выигрывают, потому что Конституционный суд еще несколько лет назад принял беспрецедентное решение. Было отмечено, что суды должны вставать на сторону застройщика, ведь большинство жильцов согласны на снос. Поэтому остальные тоже как бы должны согласиться.
Поэтому, предлагает Гасанов, перед судом должна предстать исполнительная власть, давшая разрешение на строительство. А чтобы в течение судебной тяжбы никто нечаянно не сравнял здание с землей, истец должен попросить суд временно приостановить все работы по сносу и строительству нового дома.
