Как известно, с падением цен на нефть, можно сказать во всех областях экономики снижается активность, и с точки зрения спроса и предложения наблюдается серьезный застой. Это также касается и рынка недвижимости. Так, во всех странах-экспортерах нефти строительный бум, как правило, приходится на период высоких мировых рыночных цен на «черное золото». А когда цены на нефть падают, строительные работы ослабевают, и в этой области сразу наблюдается сокращение предложения.
В период высоких цен на нефть, на самом деле во всем мире цены на недвижимость должны быть выгодными, а со снижением цен – повышаться. Но это не так. Дело в том, что высокие цены на нефть положительно влияют на спрос. Так, расширяется покупательная способность. А с падением цен, на рынке недвижимости застой наблюдается как с точки зрения предложения, так и спроса.
Это связано с ограничением покупательной способности. По этой причине, в связи с нефтью, в купле-продаже недвижимости возникает серьезный застой.
Но дело в том, что, в странах с нормально функционирующей рыночной экономикой продажа недвижимости в условиях дешевой нефти, иногда за счет потока иностранного капитала бывает в хорошем состоянии. Так, цены бывают весьма доступными, что приводит к высоким продажам. Это проявляется в частности в купле-продаже недвижимости. Но в целом со снижением экономической активности в связи с нефтью, во всем мире на рынке недвижимости наблюдается пассивность и это факт.
Такая ситуация характерна и для нашей страны.
Просто, отличие в том, что в связи с мировыми рыночными ценами на нефть в Азербайджане на рынке недвижимости цены не снижаются. Другими словами, несмотря на рост цен в период повышения цен на нефть, во время снижения, цены на недвижимость остаются неизменными. Так, несмотря на ослабление процесса купли-продажи, снижения и смягчения предложения, в нашей стране на рынке недвижимости не происходит снижения цен в зависимости от цен на нефть. Такая же ситуация наблюдалась и в 2008-2009 гг. в период глобального финансового и экономического кризиса. То есть, в те годы в нашей стране, несмотря на ослабление строительного бума, цены остались неизменными. И это притом, что во всех развитых странах на рынках недвижимости наблюдалось значительное снижение.
В целом, опыт показывает, что в нашей стране нет никакой зависимости между рынком недвижимости и ценами на нефть. Только, в один период, до 2008 года, цены на нефть сыграли важную роль в формировании предложения. Затем жилые и коммерческие здания начали финансироваться за счет других источников и эта ситуация остается одинаковой уже на протяжении нескольких лет. По этой причине, цены в частности формируются за счет других особенностей, и если мы пойдем глубже, не увидим здесь роли спроса и предложения.
Таким образом, в этом году в нашей стране бесполезно ждать существенного падения цен на рынке недвижимости в связи с ценами на нефть. Просто, цены не повысятся, так как они и так высокие. Но и это произойдет в рамках определенных условий. Вопрос в том, что в случае смягчения существующих ипотечных условий, как это заявляли представители правительства, на рынке жилья непосредственно вырастут цены. Так как в стране наблюдается высокий спрос на жилье, и он неуклонно растет. На самом деле, это так во всем мире. Но в большинстве из них этот вопрос регулируется и управляется в рамках соответствующих экономических законов, и все формируется на основе соотношения спроса и предложения.
А у нас это не так.
Известно, что Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ), действующий при Центральном банке Азербайджана, выдает обычные ипотечные кредиты на сумму максимум 50 тысяч манат на 25 лет под 8% годовых, с первоначальным взносом 20%, а социальную (льготную) ипотеку на сумму максимум 50 тысяч манат на 30 лет под 4% годовых, с первоначальной выплатой 15%.
Если смягчить условия, то цены сразу же взлетят. Речь идет о государственной ипотеке. Льготные кредиты финансируются за счет средств, выделенных из государственного бюджета, а обычная ипотека за счет самого АИФ. Другими словами, соответствующие облигации выпускаются в обращение и оплачиваются за счет привлеченных средств.
С тех пор, как начал действовать АИФ, для финансирования социальной ипотеки из государственного бюджета было выделено в 2005 году – 6 миллионов манат, 2006-2007 годах – ежегодно по 20 миллионов манат, в 2008 г – 22 миллиона манат, в 2009 г – 11,6 миллиона манат, в 2010 г – 16,84 миллиона манат, в 2011 г – 20 миллионов манат, а в 2012 году – 20 миллионов манат. В 2013 и в прошлом году из бюджета на социальную ипотеку было выделено 40 миллионов манат. В текущем году для расширения применения социальной ипотеки из Ипотечного фонда было выделено 50 миллионов манат, что на 25% больше, чем в прошлом году.
Конечно же, эти суммы ничтожно малы. Однако в стране ипотечное кредитование оказывает большую роль на формирование цен на квартиры на рынке. Последний указ о смягчении условий ипотеки был подписан главой государства 4 февраля 2013 года. Тогда мы писали, что указом Президента была увеличена максимальная сумма льготной ипотеки. Первоначальный взнос и проценты не были снижены, иначе это дало бы мощный толчок для повышения цен.
Конечно же, в стране необходимо смягчить условия льготной ипотеки. Однако надо внимательно изучить факторы, влияющие на формирование цен на квартиры на рынке недвижимости. С той точки зрения, что у населения имеется большая потребность в жилье, но цены на квартиры формируется не за счет реальной покупательной способности, а искусственно завышены. На это влияет ряд факторов.
Так, рынок недвижимости является источником инвестиций для группы состоятельных людей, для того, чтобы скрыть свои доходы. В таких условиях работа ипотечного механизма носит неэффективный характер. Потому что смягчение условий открывает широкие возможности для некоторых дельцов, из-за того, что цены на жилье формируются не за счет объективных факторов, то средства, выделенные государством на ипотеку, превращаются в дополнительные ресурсы для определенной группы людей.
На самом же деле, ипотека должна служить развитию строительного сектора и с помощью нее государство должно следить за рынком недвижимости. Государство тоже хочет добиться этого. Неспроста средства, выделяемые из бюджета на социальную ипотеку, за короткое время планируется увеличить до 100 миллионов манат.
На самом деле эту сумму можно довести и до 1 миллиарда. Но дело в том, что финансовые документы не выдержат этого, и это не повысит покупательную способность на рынке.
Нефтяной фактор остается неизменным…
oxu.az
