Что будет с рынком жилья?

В соответствии с поправками в Налоговый кодекс Азербайджана предусмотрены и изменения в порядке налогообложения операций по продаже жилья. Об этом на своей странице в одной из соцсетей написал представитель консалтинговой компании Value and Sources Рашад Алиев.

В беседе с Minval.az Рашад Алиев пояснил, что новые правила приняты Милли Меджлисом, и если президент страны утвердит поправки к закону, то они вступят в силу с 1 января 2016 года. В официальных источниках о деталях изменений пока ничего нет, поэтому приходится оперировать «просочившейся» информацией, которая, по словам Р.Алиева, вызывает определенное доверие.

Так вот, по новым правилам при продаже жилья налог будет взиматься в зависимости от площади недвижимости. На каждый квадратный метр продаваемого жилища будет применятся базовая ставка в 15 манатов. При этом ставка будет меняться в зависимости от месторасположения согласно коэффициентам по зонам, которые ранее были утверждены Кабмином в соответствии с правилами по взиманию налога на имущество с физических лиц. Ожидается, что данные коэффициенты будут применяться и при налогообложении продажи жилья.

Как отмечает Рашад Алиев, в соответствии с правилами, в Баку будут 12 зон, коэффициенты по которым меняются от 0,7 до 1,5. То есть минимальный налог за 1 кв.м. по Баку будет составлять 10,5 манатов, а максимальный 22,5 манатов. Естественно, чем лучше месторасположение, тем выше будет налог.

Согласно новым правилам, также предусмотрен пересмотр льгот. Согласно существующим правилам, от налога на доход освобождалась продажа квартир, которые являлись основным местом проживания собственника в течение более чем 3-х лет. По новым правилам это период, вероятно, будет увеличен до 5 лет.

Главным преимуществом новой системы будет его упрощенность и низкие ставки. Когда речь идет о «низких ставках», имеется ввиду усредненный подход, то есть для большинства собственников.

Одним из недостатков новых правил является то, что налог будет начисляться в зависимости от площади жилья вне зависимости от финансовых результатов операции. А раньше налог на доход с физических лиц платили с прибыли от операции и при убыточной продаже жилья налог не платили.

Главный вопрос — как это повлияет на цены на жилье. Видимо, лучше подходить к этому вопросу не только посредством анализа влияния на спрос и предложение, но и текущего состояния экономики.

Главным фактором, по словам Р.Алиева, все-таки является восстановление инвестиционной привлекательности жилья. В начале, когда был установлен налоговый контроль за рынком, многие инвесторы и перекупщики покинули рынок. Причиной, по их мнению, был высокий уровень налоговых ставок. Но стоит отметить, что данное мнение было справедливо только для жилья, которое было куплено ими раньше. Однако, учитывая состояние рынка, многие все-таки ушли с него. Теперь же возвращаться на рынок будет выгодно, так как после этого при продаже жилья сумма налога по отношению к стоимости будет балансировать в пределах 0,6-1,5% (в большинстве случаев). Но стоит отметить, что налогового стимулирования для рынка в текущей ситуации мало, главная причина слабого спроса связана также с текущей макроэкономической ситуацией.

Кроме того, по словам эксперта, стоит отметить состояние банковского сектора, положение в котором уже долгое время поддерживал рынок путем перетока банковских депозитов граждан на рынок недвижимости. Рынок недвижимости получил явное конкурентное преимущество, к тому же в условиях, когда падает доходность банковских депозитов (некоторые банки серьезно снизили проценты по депозитам).

«После установления налогового контроля продажа многих квартир стала для собственников не выгодной. В некоторых случаях сумма налога превышала 10% от стоимости продажи недвижимости. В этих условиях количество предложений на рынке уменьшилось. Теперь же продажа некоторых квартир окажется прибыльной, и это, в свою очередь, может увеличить предложение на рынке.

Что касается цен, то, по словам Р.Алиева, они зависят от макроэкономической ситуации. Текущее изменение в законодательстве может увеличить активность на рынке. Но рост активности и рост цен — не одно и то же. Так что устойчивого повышения цен на недвижимость без улучшения ситуации в экономике ждать не стоит.

Как добавил эксперт, данная система налогообложения относится к продаже жилья на вторичном рынке. При продаже жилья на первичном рынке со стороны строительных компаний будет применяться другая система. И, по его словам, непонятно, как будет облагаться налогом продажа дворовых домов, так как там есть и земельный участок.

В.АЛИБЕКОВА