Отельеры обеспокоились конкуренцией между рынком краткосрочной аренды жилья и отелями. Как сообщили Minval в Ассоциации отелей и ресторанов DAİR, несмотря на то, что Ассоциация положительно оценивает динамичное развитие рынка краткосрочной аренды (STR – Short-Term Rental) частного жилья, однако она обеспокоена тем, что конкуренция эта может создать проблемы для отелей.
По данным организации, быстрый рост сегмента STR влияет на распределение туристических потоков. Краткосрочная аренда дает туристам больше выбора, а владельцам недвижимости — легитимный источник дохода. Однако исследования показывают, что пришло время внедрять единые и прозрачные правила для всех участников рынка размещения — от отелей до съемного жилья.
Так, в Баку сдается около 20 тыс. квартир для краткосрочной аренды (7–8 тыс. в центре города), по стране — около 30 тыс. (данные с платформ Airbnb, Booking, Bina.az). Для сравнения: в 2024 году официально действовали 859 средств размещения, из которых 320 — в Баку. Всего по стране 31,750 номеров из которых 28,995 в Баку.
Потенциальное количество место-коек в съемных квартирах оценивается примерно в 80–100 тыс., что значительно превышает возможности официального гостиничного фонда. При этом доля квартир и частных домов на международных онлайн-платформах (Booking.com, Expedia, Airbnb, Ostrovok.ru) также растет, что свидетельствует о быстром росте рынка.
В Баку насчитывается около 20 тыс. активных объявлений о сдаче в аренду жилья. Учитывая это, есть опасения, что большой объем рынка STR может вытеснить с рынка отели, особенно малые и средние, формируя условия несправедливой конкуренции, однако при правильном регулировании краткосрочная аренда способствует гибкости туристической инфраструктуры. Поэтому регулирование должно строиться на принципах прозрачности и баланса, а не запрета.
Отмечается, что в в 2024 году в страну прибыли 2 626 700 иностранных граждан и лиц без гражданства: 1 354 027 ночевали в отелях и гостиницах (51,5%), около 1 272 673 — вне отелей (48,5%) — включая STR, проживание у друзей и родственников, в сервисных квартирах и неофициальных гостевых домах. Если принять, что 40% этого потока приходится на STR, то это получается около 509 069 человек. При средней продолжительности пребывания в 3 ночи они провели примерно 1 527 207 ночевок, что подчеркивает значимость STR в системе размещения и необходимость ведения единого реестра, минимальных стандартов и обмена данными. Для сравнения: официальные отели в 2024 году обеспечили 2 348 013 ночевок. Всего же насчитывается около 2,65 млн ночевок.
Многие объекты краткосрочной аренды функционируют вне правового поля, без регистрации, в обход налогов, POS-терминалов, соблюдения технических норм, что снижает их себестоимость на 30–35% и создает неравные условия для официальных отелей. При этом гостиницы несут большие расходы — на коммунальные услуги, оплату труда, обеспечение пожарной безопасности, санитарные и банковские издержки.
Тем временем отсутствие единых стандартов безопасности и гигиены в арендуемом жилье может снижать удовлетворенность туристов и вредить имиджу страны, а также уменьшать налоговые поступления. При этом налоги от легализованных STR могли бы направляться на развитие туристической инфраструктуры — транспорт, информационные центры, охрану памятников, считают эксперты.
Европейский опыт (Барселона, Амстердам, Берлин, Париж) показывает, что STR регулируются строго — через лицензирование, зонирование и лимиты на количество дней аренды. Например, в Барселоне с 2017 года действует план PEUAT, запрещающий выдачу новых лицензий в перегруженных зонах и ограничивающий деятельность в периферии. Азербайджан, учитывая международный опыт и местные реалии, может внедрить поэтапную, адаптированную модель легализации STR.
