Со следующего года поправки в Налоговый кодекс, предусматривающие снижение налоговой ставки на доходы физических лиц от сдачи жилья в аренду, вступят в силу. Согласно предлагаемым изменениям, с 2026 года те, кто сдаёт жильё в аренду по официальному договору, будут платить налог в размере 10% вместо 14%. Как комментирует депутат Милли Меджлиса Вугар Байрамов, снижение налога на аренду является позитивным шагом. Однако существует необходимость дальнейшего снижения налоговых ставок для выхода из теневого рынка аренды жилья. Наблюдения показывают низкие поступления налогов в бюджет из данной области. Одной из основных причин этого является именно высокая ставка налога, считает парламентарий.
По словам Байрамова, дальнейшее снижение подоходного налога с аренды жилья может привести к росту этого сектора и поступлений в бюджет. Для сравнения: в Москве физические лица платят всего 4% налога с дохода от аренды, а юрлица 6%. Если в Москве, где проживает 14 миллионов человек, размер налога составляет 4%, то в Баку ставка в 10% может считаться высокой. В соседней Грузии налог на аренду жилья составляет 5%. В Австрии, если ежемесячный доход от аренды жилья составляет менее 1500 евро, применяется налог в размере 5,76%.
В связи с этим ранее Байрамов на заседании Комитета Милли Меджлиса по экономической политике, промышленности и предпринимательству предлагал снизить налога с аренды с 14% до 5%.
Как прокомментировал Minval эксперт в области недвижимости Эльнур Фарзалиев, реальность такова, что даже снижение налоговой ставки не приведет к быстрой легализации рынка. Население предпочитает сдавать квартиры и дома неформально.
Он отметил, что по закону, при сдаче в аренду недвижимости между физическими лицом и арендатором должен быть заключен нотариально заверенный договор об аренде. В таком случае прописываются обязательства каждой из сторон, в том числе налоговые. Сегодня данное решение распространяется только на недвижимость, зарегистрированную в государственном реестре. Между тем в стране существуют сотни тысяч квартир и домов, которые не имеют соответствующих документов — купчей.
По словам эксперта, только в Баку и на территории Абшеронского района насчитывается около 500 тысяч объектов жилья без купчей. Значительная их часть расположена в Ясамальском и Сабаильском районах, а также на территориях, известных в народе как Советская, Папанина, Алатава и других подобных участках.
«Даже если владельцы такой недвижимости захотят официально платить налоги, у них нет на это оснований — без государственной регистрации объект не может быть внесён в базу недвижимости, а значит, не подлежит налогообложению», — отметил Фарзалиев.
Эксперт добавил, что именно поэтому снижение налоговой ставки само по себе не сможет в полной мере вывести рынок аренды жилья из тени — необходима комплексная реформа, включающая упрощение процедуры регистрации недвижимости и стимулирование граждан к оформлению купчей. Что же касается аренды жилья, имеющего купчую, то обязательное применение 10-процентного подоходного налога с ежемесячного дохода фактически приведет к повышению стоимости аренды для конечного потребителя. Домовладельцы, стараясь компенсировать выплату налога, поднимут арендную ставку.
Закон о налогообложении доходов арендодателей действует в Азербайджане уже несколько лет, однако значительная часть населения либо не осведомлена о его существовании, либо, стремясь избежать дополнительных расходов, оформляет договоры аренды неофициально. Часто сделки заключаются в виде простых письменных соглашений или договоров, составленных при посредничестве маклеров. Это в дальнейшем нередко становится причиной различных юридических споров и проблем.
Эксперты отмечают, что официальное оформление договора аренды защищает владельца жилья от возможных последствий, связанных с действиями арендатора. Например, в случае, если арендатор окажется причастен к противоправным действиям, владелец официально сданной квартиры не несёт за это ответственности.
